El Consell de Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge, enfocades en l’objectiu d’augmentar l’oferta d’habitatges disponibles als municipis de les Illes Balears a preus assequibles i sense consumir territori, a edificis existents i parcel·les no edificades en sòl urbà, i en facilitar l’accés a l’habitatge a les classes mitjanes i treballadores i a la gent jove, a través de la nova figura de l’habitatge de preu limitat (HPL). El Decret habilita un conjunt de mesures per generar la creació de nous habitatges de preu limitat per l’Administració, i no a un preu lliure.
Tal com ha exposat la consellera d’Habitatge, Territori i Mobilitat, Marta Vidal, l’objectiu del Decret llei és posar a l’abast noves mesures per tal de donar resposta a les necessitats en matèria d’habitatge d’amplis segments de la població a les Illes, amb un consum zero de territori, ja que afecten les àrees urbanes dels municipis, i amb un cost zero per a les finances públiques, atès que compten amb la iniciativa privada per a la seva execució sota una regulació pública. Inclouen també mesures per reforçar la lluita contra el lloguer turístic il·legal amb la finalitat de recuperar per al mercat residencial els habitatges que es destinen clandestinament a un ús turístic.
El Decret llei habilita, amb caràcter temporal, diverses actuacions amb l’objectiu d’incrementar l’oferta d’habitatges disponibles a les Illes, com el canvi d’ús de locals existents (comercials, administratius, etc.), tant de plantes baixes com de plantes de pis, per a la seva reconversió en habitatges de preu limitat (HPL), i la divisió d’habitatges existents per crear nous habitatges de preu limitat (HPL), mitjançant un augment de les densitats màximes, tant a edificacions existents com a parcel·les sense edificar amb usos residencials plurifamiliars permesos i unifamiliars entre mitgeres.
També preveu l’augment de l’edificabilitat en alçària en edificacions existents o parcel·les amb usos residencials plurifamiliars permesos, per a la creació de nous habitatges de preu limitat (HPL); la creació d’habitatges en terrenys d’equipaments i encara sense desenvolupar, per crear nous habitatges de preu limitat (HPL) en el cas dels equipaments privats, o habitatges protegits si es tracta de parcel·les per a equipaments públics.
A més, el Decret llei habilita la possibilitat del canvi d’ús a residencial d’establiments turístics obsolets perquè es destinin a crear habitatges de preu limitat (HPL). També amplia el règim especial ja vigent que permet la creació d’habitatges protegits a edificacions inacabades amb llicència caducada, en estat ruïnós o en situació d’inadequació, per tal de recuperar aquestes estructures avui inservibles per generar nous habitatges de preu limitat (HPL).
Així mateix, es preveu la cessió de terrenys de titularitat pública a la iniciativa privada per a la promoció d’habitatges de protecció i d’allotjaments dotacionals, una possibilitat ja prevista en la normativa autonòmica vigent sobre la qual, amb el nou Decret, s’amplia el termini màxim de concessió —de 50 a 75 anys— del concurs públic.
El Decret llei introdueix la definició d’allotjament amb espais comuns complementaris (coliving i cohousing), nova tipologia residencial que dona resposta a nous models de convivència (per exemple, per a estudiants o per a persones de la tercera edat). A més, desvincula la situació urbanística d’una edificació existent de les seves condicions d’habitabilitat, per tal de facilitar la concessió de cèdules d’habitabilitat als habitatges que compleixin aquestes condicions, amb independència de la situació urbanística, que seguirà el règim establert a la Llei d’urbanisme de les Illes Balears.
Registre, requisits i preus de l’habitatge de preu limitat (HPL)
Per a la implantació de la nova figura, el Decret llei preveu la creació del Registre autonòmic d’habitatges de preu limitat amb caràcter administratiu, autonòmic i públic amb la finalitat de garantir l’efectivitat, el control i la informació pública d’aquests habitatges. Aquest Registre, al qual s’hauran d’inscriure els habitatges que reuneixin els requisits prevists a la normativa, permetrà facilitar la gestió i el control de l’ús d’aquests habitatges —ús propi, venda, lloguer o lloguer amb opció a compra— per tal d’eliminar qualsevol mena de frau en les primeres i posteriors transmissions.
Pel que fa als beneficiaris dels habitatges de preu limitat, s’estableixen una sèrie de requisits: ha de ser una persona major d’edat, ha de tenir la residència permanent a les Illes Balears, no hi pot accedir una persona que ja sigui propietària de ple domini d’un altre habitatge i el nou habitatge haurà de constituir el seu domicili habitual i permanent. El beneficiari haurà de presentar a la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura, pel registre d’entrada o mitjançant el tràmit electrònic que s’habiliti a aquest efecte, una declaració responsable signada pel comprador o arrendatari, en el termini de trenta dies des de la formalització del contracte privat, en la qual s’ha de declarar que l’habitatge HPL es destinarà a domicili habitual i permanent i que el comprador/arrendatari compleix els requisits establerts.
Les condicions dels HPL estableixen que han de tenir una superfície útil d’un màxim de 90 m2; es poden destinar a ús propi, a la venda, al lloguer o al lloguer amb opció a compra, i s’estableix que aquests habitatges mantindran la seva condició d’HPL de manera permanent. Es permeten les transmissions de propietat i ús en qualsevol moment, mentre es compleixin les condicions d’accés exigides.
En relació amb els preus, s’estableixen dos tipus de preus per a aquesta nova figura: un tipus (HPL-1) per a les actuacions a edificacions existents, la majoria de les mesures previstes en aquest Decret llei, per al qual el preu màxim es calcula multiplicant per 1,10 el preu vigent de l’habitatge protegit, i un altre tipus de preu limitat (HPL-2) per a les actuacions de construcció d’obra nova, de més cost de construcció, per al qual el preu màxim multiplica per 1,30 el preu vigent de l’habitatge protegit.
Com a exemples de preus de compra, en els casos d’habitatges de 60 m2 i 80 m2, les diverses franges de preus dels HPL, segons el municipi i l’etiqueta d’eficiència energètica dels habitatges, els preus limitats de compra oscil·larien entre els 102.000 euros dels trams de preu més reduïts fins a un màxim d’aproximadament 241.000 euros en el cas de les actuacions a edificacions existents. En els casos d’obra nova, entre uns 121.000 euros i uns 285.000 euros.
En el cas del lloguer, en habitatges de 60 m2 i 80 m2 útils, els preus limitats se situarien entre els 385 euros en els trams més baixos fins a un màxim d’uns 905 euros, en el cas de les actuacions a edificacions existents, la majoria de les previstes en el Decret llei. Si es tracta d’obra nova, els preus de lloguer d’aquests dos exemples oscil·larien entre uns 455 euros i uns 1.070 euros. Aquestes franges de preus s’estableixen en funció del municipi i de l’etiqueta energètica dels habitatges, i els exemples reflecteixen els preus aproximats aplicant l’actualització de preus de 2023, que serà aprovada properament.
A més, per tal de garantir la no especulació amb el sòl i per a la completa efectivitat de les mesures previstes en aquest Decret llei, també s’aplica un control de preu del sòl o de l’edificació sobre la qual es va actuar i es limita el preu de venda del sòl per a aquestes actuacions.
El Decret llei incorpora un règim sancionador amb el qual es complementa el règim sancionador ja previst a la Llei 5/2018, de 19 de juny, de l’habitatge de les Illes Balears, amb nous tipus infractors que donen resposta als incompliments relatius als HPL. Les quanties de les sancions són les mateixes que s’estableixen a la Llei 5/2018 per a les infraccions lleus (de 60 euros a 3.000 euros), greus (de 3.001 euros a 30.000 euros) i molt greus (de 30.001 euros a 90.000 euros). Entre les infraccions molt greus, s’incorporen fets com dedicar els habitatges de preu limitat a usos no autoritzats o alterar el règim d’ús i utilització de l’habitatge; percebre un sobrepreu o prima, tant en les primeres transmissions com en les posteriors, per a sòl destinat a habitatges de preu limitat, així com dels habitatges de preu limitat, i falsejar els requisits o els documents per accedir a aquests habitatges.
Pel que fa a l’abast de les noves mesures per crear habitatges, les actuacions previstes permetran crear fins a un màxim d’un habitatge per cada 60 m2 de superfície edificable residencial de la parcel·la —com a dada de referència per calcular el nombre d’habitatges que es poden crear—, en els casos de reconversió de locals i d’augment de les densitats en edificis plurifamiliars, i un màxim d’un habitatge per cada 90 m2 de superfície edificable residencial, en el cas dels habitatges unifamiliars entre mitgeres de planta baixa i dues plantes més, els quals actualment no es poden subdividir.
El creixement en alçària, sota unes limitacions, permetrà fins a un habitatge per cada 60 m2 de la superfície construïda per l’actuació, i en els canvis d’ús de terrenys d’equipaments privats i d’establiments turístics, fins a un habitatge per cada 60 m2 de superfície destinada a ús residencial, en ambdós casos també prenent aquesta dada com a referència per calcular el nombre d’habitatges que es poden crear.
Les actuacions a què faculta aquest Decret llei tenen caràcter temporal, amb la finalitat d’impulsar un caràcter incentivador, i s’estableix un termini de sol·licituds de llicències de fins a dos anys des de l’entrada en vigor del Decret llei —a partir de l’endemà de la seva publicació en el BOIB— i, per a l’execució de les actuacions, un termini de fins a tres anys des del seu inici (sense perjudici de les pròrrogues que es puguin atorgar d’acord amb la normativa urbanística).
Amb aquest Decret, el Govern posa a l’abast dels ajuntaments un conjunt d’actuacions encaminades a facilitar l’accés a l’habitatge a tots els municipis de les Illes respectant les competències municipals, atès que els ajuntaments, mitjançant un acord del Ple municipal, podran limitar de manera parcial o deixar sense efecte les actuacions previstes en el Decret llei per qualsevol circumstància que s’acordi dins la seva competència municipal.
Lluita contra el lloguer turístic il·legal
El Govern també introdueix en el Decret llei una modificació de la Llei del turisme de les Illes Balears per reforçar la lluita contra l’oferta il·legal, l’activitat clandestina i l’intrusisme en el lloguer turístic d’habitatges, per tal de poder actuar de manera efectiva, i amb la finalitat de poder retornar al mercat residencial habitatges que es destinen de manera irregular a un ús turístic.
Es tracta d’una primera passa per tal de corregir els efectes provocats per la Llei 6/2017, en relació a la comercialització d’estades turístiques a habitatges i, en particular, a habitatges residencials sotmesos al règim de propietat horitzontal —o edificis plurifamiliars.
El Decret llei dota la inspecció turística competent de la facultat d’adoptar mesures provisionals per a la paralització de l’activitat il·legal en l’exercici de les estades turístiques en habitatges. Així, dins el capítol del procediment sancionador previst a la Llei de Turisme, entre les mesures provisionals, s’estableix com a nova mesura provisional la clausura temporal de l’establiment o de l’habitatge d’ús turístic.
