Bep Al·lès / Ciutadella – Menorca s’ha convertit en els últims anys en un territori cobdiciat per les grans fortunes. Més d’un 8% de l’illa es troba avui sota el control de noms com els de Víctor Madera, Manel Adell, Martín Varsavsky, Roger Zannier, la família austríaca Swarovski, els Daurella, els Rubiralta o els Carulla. Un dels exemples més emblemàtics és el del metge asturià Víctor Madera, que es féu d’or amb la venda del grup QuirónSalud, i que des de 2017, en què comprà Santa Anna i Binidelfà, no ha fet altra cosa que anar acumulant patrimoni, fins a ser propietari de tretze finques agràries, onze de les quals a Menorca. Algunes de les seves darreres adquisicions, com l’Hostal Oasis, la casa senyorial de Ca n’Squella o les finques de S’Hort d’es Lleó i Fontanillas, les avançà en exclussiva aquesta publicació el passat mes de desembre, i s’hi ha afegit recentment la finca de Ferragut, amb platja pròpia. Però no tots els inversors que fixen els seus ulls en Menorca són Víctor Madera, i fins i tot els empresaris experts i ambiciosos com ell estudien bé les operacions abans de gratar-se la butxaca.
El mercat dels habitatges de luxe guaitant a la mar està més calent que mai i encara no ha assolit el seu topall. A la zona de llevant, per exemple, la falta de infraestructures bàsiques de clavegueram en moltes urbanitzacions impedeixen als ajuntaments atorgar llicències, reduïnt significativament la oferta. Una situació que provoca que avui el nombre de parcel·les edificables en primera línia de costa es pugui comptar, literalment, amb els dits de la mà, i a preus astronòmics.
La costa de Ciutadella no n’és una excepció (vegeu el nostre reportatge al número 41044 d’EL IRIS del 22 de desembre, “Què hi queda per vendre a Ciutadella?”). Però sí el camp. Des de fa dos anys, el mercat de compravenda de grans finques rústiques ha experimentat una desacceleració. Un refredament que els experts immobiliaris consultats per EL IRIS atribueixen a dos factors principals: l’escalada de preus, que molts cops no s’ajusten a la realitat del producte, que sovint requereix de noves inversions, i l’efecte de la moratòria turística.
L’exemple més clar el veiem en l’intent de les immobiliàries de col·locar en el mercat les escasses finques rústiques o grans cases de camp que encara disposen de llicència turística. Tot i l’esquer de poder dedicar aquestes propietats al lloguer turístic, les vendes han patit en els últims dos anys un lleuger estancament. Els agents immobiliaris confien que més prest o més tard les vendran; però els compradors -que en més de la meitat dels casos, són espanyols- s’ho pensen i s’ho repensen a l’hora de deixar-se els diners en propietats que els exigeixen desemborsaments superiors al milió d’euros, noves inversions en forma de reformes i el dilatat temps d’espera amb què les administracions menorquins, i, per extensió, balears, acostumen a obsequiar les butxaques que mouen el seu capital.
Els experts atribueixen el refredament a dos factors principals: l’escalada de preus, que molts cops no s’ajusten a la realitat, i l’efecte de la moratòria turística
La immobiliària Engel & Völkers, una de les empreses líder al sector, amb una cartera important de propietats d’alt standing, té ara mateix en venda a Ciutadella un petit dossier de finques rústiques amb llicència turística a preus que oscil·len entre el milió i mig i els tres milions d’euros.
A la zona sud de Ciutadella, per exemple, s’ofereix l’oportunitat de comprar per 2.890.000 euros dues cases de camp amb permís turístic, am 1.600 metres quadrats construïts i una parcel·la de 857.703 metres quadrats.
Sota l’atractiu cartell de “Holiday licence”, es ven també una casa de camp de 257 m2 de superfície habitable i una parcel·la de 366.000 m2 al sud del terme municipal. La propietat inclou diferents construccions d’ús agrícola i una terrassa de 90 m2. El preu de sortida: 1.590.000 euros. La casa, però, ja s’avisa als possibles compradors interessats, necessita reforma.
No és la darrera propietat amb característiques similars i llicència turística a la venda. En el límit del centre urbà de Ciutadella, es ven una gran casa de camp de 454 m2 de superfície habitable, un amplíssim terreny, piscina i annexos per 1.800.000 euros. La propietat, construida l’any 1925, comprèn la casa principal de 309 m2 amb 7 habitacions, una casa annexa de 90 m2 amb 3 dormitoris més, un apartament loft de 25 m2, un magatzem que es feia servir antigament de païssa i dos garatges de 45 m2 cadascun. A l’exterior, un gran terreny de 16.000 m2 amb piscina, barbacoa, àrea de pàrquing coberta i un aljub. La propietat va ser reformada al 2005, i organitzada i administrada per al lloguer turístic vacacional. D’exemples com aquests en trobem a d’altres immobiliàries de l`illa.
Paco Arnau: “Les propietats en primera línia de costa ofereixen menys complicacions, les llicències són més ràpides i els tràmits legals, més senzills. Al camp, tot es complica molt”
Paco Arnau, director d’Engel & Völkers Menorca, constata que “així com fa vuit o nou anys aquestes grans finques eren la prioritat de les principals agències immobiliàries, com pot ser el cas de la nostra, avui aquesta situació ha canviat. La venda d’aquestes finques no està aturada del tot, però no és ni de bon tros el segment de mercat que més es mou. El problema és que potser els preus són massa alts i que les finques que hi ha disponibles no són les més especials. En canvi, es venen cases a preu de lloc en primera línia de mar. A nosaltres, i et podria dir que a tothom, ens resulta molt més rendible ara mateix vendre a la costa que al camp. Aquests habitatges vora la costa ofereixen moltes menys complicacions, les llicències són més ràpides i els tràmits legals són també més senzills. Al camp, tot es complica molt”. Arnau dissecciona amb poques paraules el problema: “El que hi queda no és massa interessant, els preus són caríssims i els compradors no són ingenus”.
La radiografia de la situació: “El que hi queda no és massa interessant, els preus són caríssims i els compradors no són ingenus”
Amb tot, les finques rústiques amb llicència turística són les que tenen més possibilitat de vendre’s. “Aquests permisos es van donar fa estona, són legals, i representen, per tant, un valor afegit que altres llocs no tenen, perquè ara no es donen”.
És el cas d’algunes finques rústiques de Ciutadella que es troben a la venda a diferents immobiliàries. Per exemple, una propietat al camp amb explotació agrícola i 130 hectàrees de terreny, a un quilòmetre de distància de la platja de Son Saura, que es ven per 6 milions d’euros. La propietat té 2.206 metres quadrats construïts i compta amb dues edificacions agrícoles annexes. Construïda al 1900, consta de quinze habitacions, dos banys i 1.291.713 m2 de superfície. Un preu potser fora de mercat, si es té en compte que s’hi han de fer reformes.
Hi ha més propietats a preus alts. Per exemple, un lloc en ple rendiment situat a un petit turó del terme municipal, proper a Cala Pilar, de 527.000 m2 de parcel·la i 500 m2 habitables, que es pot comprar per 4.200.000 euros. A banda de la casa principal, l’explotació compta amb les edificacions típiques d’un lloc com bouers, magatzems o garatges, amb 1.000 metres quadrats construïts. Però, com en el cas anterior, aquestes finques -desprovistes de l’esquer de la llicència turística- ja no es venen amb facilitat.
“El principal client d’aquestes propietats d’alt standing a Menorca és, des de fa anys el comprador nacional, almenys el 50 per cent”
Però, qui compra aquestes finques? Paco Arnau, director d’Engel & Völkers Menorca, explica que en la seva majoria els compradors són espanyols i europeus. “El principal client a Menorca d’aquestes propietats d’alt standing és, des de fa anys és nacional, almenys el 50 per cent. Els francesos també són bons compradors, però els compradors espanyols són els que més compren. Aquesta tendència la veiem ja des de fa quatre anys. El que passa és que no és un tipus de client que cridi l’atenció. No cal pensar massa. El 52% dels visitants de Menorca són espanyols. A Eivissa són només el 12%, i a Mallorca, el 24%. La diferència de mercat entre les illes és prou clara”. “Allò que passa amb les grans finques rústiques és que els propietaris que les volen vendre s’equivoquen molt amb els preus. Algunes d’aquestes finques necessiten reformes, el que vol dir que el comprador haurà d’esperar quatre anys entre permisos i projectes. Tot això, fa que aquests productes perdin atractiu per als inversors”.
PREUS INFLATS
Arnau explica que el preu d’aquestes propietats està inflat generalment al voltant d’un 20% per damunt del seu valor real. “Les finques del camp que estan prop de la mar, i que tenien molt valor, s’han venut totes. Abans de comprar una d’aquestes propietats, el comprador ha de venir amb un arquitecte, veure què es pot fer, què es podrà construir i què es podrà reformar. Potser es troba que només pot edificar un 40% i dedicar la resta a explotacions agrícoles. Ha de fer el projecte, presentar-lo, esperar la resposta de l’Administració… Això pot representar, en el cas de finques de 4 o 6 milions d’euros, tenir aquests diners aturats quatre anys. Has de ser un Víctor Madera, i d’empresaris com aquests, no n’hi ha tants”.
Amb tot, les immobiliàries continuen fent operacions. Engel & Völkers ha venut, de fet, recentment, les finques de Santa Clara, al terme des Migjorn Gran, i ses Cases Velles.
OFERTA I DEMANDA
Per a Joan Llonga, CEO de Fincas Llonga’s, el fet que algunes d’aquestes grans finques rústiques comptin amb llicència turística és un factor a favor, “perquè el camp deixa poca rendibilitat”. Quant a la possibilitat que els preus estiguin sobreescalfats, Llonga creu que “s’ha de tenir en compte el mercat, que ve determinat per la llei de l’oferta i la demanda. Pensau que a Mallorca existeix una major demanda per aquest tipus de finques, i una finca gran, que aquí, a Menorca, val 6 milions d’euros, potser a Mallorca en val 25. A Menorca encara estem molt enfora de la demanda que hi ha Mallorca i a Eivissa”.
Llonga: “La moratòria turística ha frenat la compravenda de llocs. Si es permetés el lloguer turístic, el propietari potser no es veuria empès a vendre’l”
El director de Fincas Llonga’s admet, amb tot, que tot i poder dedicar la finca a usos turístics, la llarga tramitació que implica poder obrir un hotel rural o un agroturisme acaba desanimant els inversors, “que no volen esperar-se deu anys a què els arribin els permisos”. L’expert està convençut que si el Govern hagués aixecat la moratòria turística, “moltes de les finques que no s’han venut fins ara, es començarien a vendre”, i el mercat s’animaria. “La moratòria turística ha frenat molt la compravenda de llocs a Menorca i els ha deixat sense sortida. Ara bé, personalment pens que no tot han de ser hotels rurals i que si es permetés el lloguer turístic, el propietari potser no es veuria empès a vendre el lloc”.
