C.M / Ciutadella – Un vintena de propietaris del complex turístic Entreplayas, a Son Xoriguer, s’han adreçat al Consell de Menorca per demanar que la revisió del PTI doni una solució al “desesperant limbe administratiu” en què es troben, després de no poder obtenir les cèdul·les d’habitabilitat dels seus habitatges i no poder donar d’alta, per tant, els comptadors individuals de llum i aigua. Tots ells compraren en el seu moment un apartament com a residència, amb la circumstància curiosa que, des del punt de vista urbanístic, continuen tenint la consideració d’apartaments d’un conjunt d’hotel-apartaments, tot i que, a nivell turístic, l’aparthotel ha estat, de fet, donat de baixa en el registre turístic, i, per tant, no existeix com a tal. Els propietaris no poden tampoc, en conseqüència, regularitzar la situació perquè l’ordenació urbanística ja no permet l’ús plurifamiliar a les zones turístiques.
As a la màniga
La situació no és nova. Després d’una llarga batalla als jutjats, l’Ajuntament de Ciutadella atorgà el 2012 la llicència al club d’apartaments turístics Pueblo Menorquín, a Son Xoriguer, per a poder canviar l’ús turístic pel residencial. Complia, d’aquesta manera, la sentència del Tribunal Superior de Justícia de les Illes que donava la raó a la societat Pueblo Son Xoriguer SA, en el plet iniciat uns anys abans. L’empresa hagué de menester, en total, sis anys per aconseguir l’autorització per a poder reconvertir l’aparthotel en un edifici per a ús residencial dividit en 53 apartaments. La resolució judicial donava via lliure, en la pràctica, als propietaris del complex per avançar en la reconversió sol·licitada, en considerar el TSJIB que no li era d’aplicació l’article que determina que els usos residencials han de comprendre exclusivament l’habitatge unifamiliar aïllat.
El precedent del club d’apartaments Pueblo Menorquín, que després de sis anys de lluita als jutjats va aconseguir el permís per canviar l’ús turístic pel residencial, és el gran as a la màniga dels propietaris afectats
Aquest precedent és, de fet, el gran as a la màniga dels propietaris d’Entreplayas -on la meitat dels apartaments tenen cèdul·la d’habitabilitat i l’altra meitat no- i d’altres conjunts d’hotels-apartament de la costa sud de Ciutadella, com el complex Villas Estrellas de Son Xoriguer o els apartaments Bon Repòs, al Cap d’Artrutx, que es troben amb la mateixa situació. Noemí Vega Palau, gerent de la immobiliària Palau’s de Ciutadella, administra les tres comunitats de propietaris: “Molts d’aquests propietaris s’han gastat molt doblers en advocats i en fer recursos davant les administracions i no ha servit de res. Sentim una gran frustració”.
Els afectats demanen que la revisió del PTI els doni una solució al “desesperant limbe administratiu” en què es troben, després de no poder obtenir la cèdul·la d’habitabilitat ni individualitzar els seus comptadors
Les paraules de Noemí Vega van en la línia correcta. El Consell de Menorca ha rebutjat, de fet, totes les al·legacions presentades pels propietaris en el tràmit d’exposició pública de la revisió del Pla Territorial. El Consell argumenta en la seva reposta que “semblaria una contradicció, de fet, sobre aquest model territorial i turístic que, estant prohibida l’execució d’edificació plurifamiliar a les zones turístiques, es permeti la transformació de conjunts d’apartaments turístics, precisament en la modalitat expressament limitada”.
Noemí Vega, de la immobiliària Palau’s: “Molts d’aquests propietaris s’han gastat molt doblers en advocats i no ha servit de res. Sentim una gran frustració”
En els seus escrits, els propietaris dels apartaments transmutats, en la pràctica, en residències particulars, sol·licitaven la incorporació a les normes d’ordenament territorial insular de Menorca de la revisió del PTI “una disposició transitòria o addicional en virtud de la qual pugui autoritzar-se el canvi d’us a residencial d’establiments turístics que s’hagueren dividit horitzontalment abans de la revisió del PTI”.
La divisió horitzontal com a solució
Facem una mica de memòria. Tal com recorden els propietaris en els seu escrit d’al·legacions, el boom immobiliari de la primera dècada del segle XXI va coincidir amb una situació del sector turístic hoteler desfavorable. Els propietaris d’establiments turístics -fonamentalment apartaments turístics i aparthotels- es trobaren que la rendibilitat de les seves explotacions era baixa i que els turoperadors, que aleshores controlaven el mercat de l’allotjament turístic, els exigien la realització de grans inversions per a millorar-la. Per contra, al mercat immobiliari els preus dels habitatges a les zones turístiques era molt elevat i molts dels propietaris turístics van optar per desmembrar els seus establiments i vendre individualment els apartaments com si es tractés d’habitatges (tant els apartaments turístics com els apartaments en apart-hotel compten amb la configuració pròpia d’un habitatge), obtenint importants beneficis amb l’operació.
Llevat de comptades excepcions, els propietaris van obviar per complet la necessitat de tramitar la preceptiva llicència urbanística de canvi d’ús i van ocultar el problema urbanístic als adquirents
Per això, van recórrer al mecanisme de la divisió horitzontal -la Llei 10/1990, de 23 d’octubre, de disciplina urbanística, vigent fins a l’any 2014, subjectava a llicència les parcel·lacions urbanístiques però no les divisions horitzontals-, però, llevat de comptades excepcions, van obviar per complet la necessitat de tramitar la preceptiva llicència urbanístia de canvi d’ús i van ocultar el problema urbanístic als adquirents, que, confiant en la informació registral i amb la tranquil·litat de l’atorgament de la compravenda davant notari, van comprar completament convençuts que adquirien un habitatge sense cap problema ni complicació. El temps s’encarregaria, és clar, de demostrar que no era així.
D’aquesta manera, es van incorporar al mercat immobiliari un nombre considerable d’apartaments com si fossin habitatges, però que en realitat no eren mes que parts d’establiments turístics.
Problemes
Els problemes no tardarien a aparèixer: impossibilitat d’obtenir la cèdul·la d’habitabilitat individual (s’hauria de legalitzar abans el canvi d’ús, cosa que impedeix l’actual ordenació); impossibilitat d’individualitzar els subministraments (atès que es requereix cédul·la d’habitabilitat); problemes per a obtenir llicències d’obres com a conseqüència del canvi d’ús sense llicència; i dificultats per revendre els habitatges, per tots els problemes detallats.
Aquesta situació aboca els propietaris, que no tenen cap mena de responsabilitat en la gènesi del problema, a un carreró sense sortida, mentre aquells que la varen provocar han eludit tota la seva responsabilitat.
Els problemes no tardarien a aparèixer: impossibilitat d’obtenir la cèdul·la d’habitabilitat i d’individualitzar els subministraments, problemes per a obtenir llicències d’obres, i dificultats per a revendre els habitatges
Per a l’advocat que representa aquest grup de propietaris, “la revisió del PTI constitueix una oportunitat per a resoldre aquesta problemàtica que no es pot desperdiciar de cap manera”. El lletrat insisteix que, llevat de supòsits excepcionals, en què cap l’habitatge unifamiliar entre mitgeres o adossats, a la memòria de la revisió del Pla Territorial es manté la previsió de l’actual PTI, segons el qual a les zones turístiques l’ús residencial només s’admet en la tipologia d’habitatge unifamiliar aïllat. “Doncs bé”, lamenta, “lluny de solucionar la problemàtica descrita, si s’aprova la revisió del Pla Territorial en els termes plantejats inicialment, els ciutadans afectats veurien frustrada tota esperança de solució, i això no és ni legalment ni moralment admissible”.
Solució
El representat legal dels propietartis afectats creu, amb tot, que la solució proposada no és gens complexa: passaria per introduir una disposició transitòria que permeti autoritzar el canvi d’ús a residencial d’establiments turístics que haguessin estat sotmesos a divisió horitzontal abans de la revisió del PTI: “D’aquesta manera, sense alterar el règim general i sense incrementar ni l’edificabilitat ni la densitat de població, es donaria una sortida als propietaris afectats”.
Aquesta seria la solució més factible i senzilla, atès que -destaca- el mecanisme de canvi d’ús d’establiments d’allotjament turístic previst a la disposició addicional primera de la Llei de mesures urgents i extraordinàries per a l’impuls de l’activitat econòmica i simplificació administrativa per a pal·liar els efectes de la COVID-19, aprovada el 15 d’octubre de 2020, no resol en cap cas el problema. L’explicació de tot plegat és que la possibilitat de canvi d’ús a residencial que regula aquesta disposició és exclusivament per a habitatge protegit, preferentment en règim de lloguer.
“El Consell no es pot escudar en la Disposició primera de la Llei 2/2020 per eludir la seva responsabilitat a l’hora de donar una solució a centenars de propietaris indefensos que van comprar amb il·lusió un apartamernt a Menorca i que ara viuen un autèntic malson”
Per a l’advocat, “el Consell de Menorca no es pot escudar en la Disposició addicional primera de la Llei 2/2020 per eludir la seva responsabilitat a l’hora de donar una solució a centenars de propietaris indefensos que van comprar amb la més gran de les il·lusions un apartamernt a Menorca i que ara viuen un autèntic malson”.
Resposta
El Consell, no obstant, és clar en la seva resposta a les al·legacions: el PTI vigent, i la mateixa revisió del Pla, “no consideren la tipologia d’apartament turístic com una tipologia d’explotació turística pròpia del model turístic que es pretén, permetent l’explotació d’aquells que l’haguessin obtinguda amb llicència eficaç segons el planejament vigent en cada moment”. Per contra, insisteix que “aquests apartaments turístics poden transformar-se en altres productes turístics permesos per la legislació vigent i aquest PTI, i, evidentment, en ser el seu ús turístic i no residencial, no poden allotjar habitatge turístic o de vacances com a activitat econòmica”.
Tot i la negativa ferma del Consell, els propietaris afectats han mantingut, a través del seu representant legal, converses amb la institució i confien que finalment es pugui trobar una solució raonable que reconegui la realitat del problema.
