GOB-Menorca – Menorca fa 21 anys que va decidir sostreure el sòl rústic de l’activitat immobiliària. Ha estat un dels encerts més visibles de l’ordenació territorial, perquè ha permès mantenir un paisatge d’alta qualitat al camp, al temps que conduir sàviament el creixement urbanístic als nuclis tradicionals i a algunes urbanitzacions.
Però fa uns anys va començar l’interès per adquirir finques senceres al camp de Menorca i això va despertar de nou les operacions urbanístiques en rústic. Saber identificar correctament els casos que mostren perill és clau per poder conservar correctament l’aposta inicial de destinar les terres no urbanes a l’activitat agrària.
La legislació agrària, que no és només menorquina sinó de totes les illes, estableix una sèrie d’activitats que poden ser complementàries i que estan inicialment pensades per ajudar a la viabilitat pagesa. Hi entren tant els allotjaments turístics com l’agrooci, l’agrocultura, les cinegètiques, etc.
En el cas concret de Menorca, qualsevol modalitat d’allotjament turístic al camp ha d’anar sempre vinculada a l’existència d’una activitat agrària significativa. Com que els allotjaments necessiten habitacions, s’obre una via que no sempre s’està usant com la majoria de gent pensava.
Per exemple, si qualcú demana construir nous edificis per fer-hi habitacions, li diran que no està permès. Però el relaxament que hi va haver durant la vigència de la Norma Territorial Transitòria (NTT) va fer que la majoria dels agroturismes tramitats en aquella època agafessin tots els edificis agraris per convertir-los en allotjament.
Com que després no els queden edificis agraris disponibles, tramiten autoritzacions per construir nous edificis. El resultat, com veim, és que, al final, s’afegeixen nous edificis a la finca. Això, traduït en termes de valor al mercat, fa que la finca augmenti molt de preu. I el problema, encara actual, és que no hi ha límits en el nombre de nous edificis agraris que es poden fer.
Hem vist recentment com una finca on s’ha posat en marxa una vinya ha demanat per fer vuit edificis nous, que després han derivat en sis. Però res impedeix que en demani vint. Només cal que un enginyer agrònom, col·legiat a qualsevol punt de la geografia acceptada com a compatible, certifiqui que aquests edificis són necessaris. Un forat que cal tapar amb urgència.
La NTT va donar també qualque altre disgust perquè va establir que es podien fer usos turístics en els edificis moderns. Automàticament, un lloc on s’havien fet feia poc quatre naus per vaques lleteres, que a més havien rebut subvencions agràries per la pràctica totalitat de l’import, les va tramitar per convertir-les totes en habitacions turístiques. El mercat és ràpid.
Aquesta Norma ja va ser derogada i ara només es permet convertir en usos turístics els edificis anteriors a 1960, que acostumen a ser de marès, amb bigues de llenya i altres característiques que els confereixen un cert valor arquitectònic. Però encara ens queda un altre parany en vigor. Perquè encara no tenim defensa contra els agroturismes que transformen bouers en habitacions i després tanquen la seva activitat turística. El poden tancar amb l’argument de manca de viabilitat del negoci o perquè el propietari decideix canviar les seves inversions cap a altres indrets.
Què passa amb les habitacions fetes, si qui compra no posa en marxa l’activitat turística? Tindrem ara finques amb capacitat equivalent a vàries cases, quan si haguessin demanat per fer vàries cases la petició s’hauria denegat per ser contrària a la normativa?
La gestió del rústic no va de posar servilment una estora vermella a qualsevol inversor, perquè per aquest criteri s’haurien urbanitzat les platges que avui s’han mantingut en estat natural. Tampoc va d’agroturismes si o no.
Va de saber identificar quins projectes poden representar la posada en marxa d’activitats interessants que ajudin a preservar el paisatge, i aprendre a diferenciar-los d’aquells que presenten importants perills de ser simples operacions immobiliàries especulatives a pocs anys vista.
En la mesura que la normativa eviti la potencialitat d’aquests circuits fraudulents, es reduiran la conflictivitat dels projectes i la complexitat de la seva tramitació.
